Debatt: Det finns bara en skälig hyreshöjning: 0 kronor

SVT:s kartläggning av de stora svenska bostadsbolagen, som publicerade 3 november, visar att bolagens vinster på hyrorna har ökat dramatiskt de senaste tio åren. Från en miljard kronor 2011 till närmare nio miljarder 2021 i de fyra granskade bolagen som tillsammans äger 100 000 hyresrätter i Sverige. Trots detta har flera av Fastighetsägarnas lokalavdelningar yrkat på hyres­höjningar med tio procent nästa år.

Att fastighetsägarna borde ha goda förutsättningar att klara ökade ränte- och förvaltningskostnader har förts fram av Hyresgästföreningen som motargument inför de pågående förhandlingarna. Men frågan om vad som är en skälig höjning av hyran har en politisk botten. Den handlar om vem våra bostäder ska vara till för.

De stora bostadsbolagen i Sverige ägs av förmögna privatpersoner liksom av pensionsbolag, försäkringsföretag, fonder och investmentbolag. Stena-ägaren Dan Olsson äger tillgångar motsvararande 18,7 miljarder kronor enligt Forbes. Heimstaden-ägaren Ivar Tollefsen är god för 57,2 miljarder kronor. Den största hyresvärden i Sverige, med 39 000 lägenheter genom dotterbolaget Victoriahem, är Vonovia, ett av de 30 största tyska bolagen på Frankfurtbörsen. 

Bolagens mål är att öka värdet i bolaget för aktieägarna. Förutsättningarna har varit goda, under många år av sjunkande räntor och höjda hyror, och borgat för väldigt lönsamma fastighetsaffärer. Den stora vinsten i bostadsbolagen ligger i de ökade fastighetsvärdena. När räntorna nu stiger är det sjunk­ande fastighetsvärden, snarare än kostnadstäckning, som är bostadsbolagens problem, konstaterar SVT i sin kartläggning.

Standardhöjande renoveringar är ett tacksamt sätt att öka värdet i bolaget, eftersom det garanterar en relativt stor ökning av hyresintäkterna. Eftersom det råder bostadsbrist, är hyresgästerna så illa tvungna att betala. Det är en uttalad strategi i de stora bostadsbolagen.

2019 sålde det amerikanska investmentbolaget Blackstone sin andel i bostadsbolaget Hembla med cirka 20 000 lägenheter i Sverige till Vonovia. Vinsten blev enligt uppgifter i Fastighetsnytt omkring sex miljard­er kronor, delvis tack vare att man ökat hyresintäkterna i bestånd­et genom att utföra standard­höjande renoveringar. Merparten av lägenheterna var dock orenoverade.

Kulturgeografen Brett ­Christophers, som har studerat Black­stones affärer i Sverige, har konstaterat att Vonovia därmed inte bara tog över Hemblas befintliga verksamhet utan också potentialen att göra en framtida vinst på att renovera och höja hyran i rest­en av lägenhets­beståndet.

Bostadsforskaren Jennie Gustafsson har visat hur fastighets­ägaren Victoria Park implementerade strategin i Rosengård i Malmö, vilket ledde till att hyran ökade med 25,5 procent under 2014 till 2019 (april). Ungefär hälften av ökningen härrörde från standardhöjande renoveringar. I Victoria Parks hela bestånd ökade hyran med 31 procent under 2013 till 2018 medan fastighetsvärdena ökade med sex gånger och aktievärdet med fem gånger.

Efter de extrema hyreshöjningar som följde på 90-talets nedskärningar i bostadsfinanspolitiken, har hyreshöjningen varit större än inflationen. Hyrorna har alltså ökat mer än den allmänna prisnivån för varor och tjänster. Inflationen sedan 1990 är 86 procent. Under samma period har hyrorna ökat med 186 procent. För den genomsnittliga hyresgästen går idag 28 procent av inkomsten till hyra.

På andra håll i Europa har den pågående levnadskostnadskrisen hanterats annorlunda. I både Skottland och Danmark har parlamenten beslutat att frysa hyrorna, för att skydda hyresgäster från hyreshöjningar som görs i vinstsyfte. I Berlin, där hyresnivåerna skenat under lång tid, röstade en majoritet av invånarna förra året för kommunalisering av privatägda hyresfastigheter.

Fastighetsägarna Stockholm hänvisar till inflationen och menar att ökade kostnader drabbar alla, även fastighetsägare. I Dagens Industri 27 september skriver man att många hyresvärdar har svårt att få ekonomin att gå ihop. Richard Ljunggren, vd på Fastighets­ägarna GFR, säger i Dagens Nyheter, 21 september, att det är ”viktigt att man också delar ansvaret mellan hyresgäster och hyresvärdar”. 

Fastighetsägarna har, gynnade av bostadsbrist och fördelaktiga hyressättningsmodeller, pressat upp hyrorna i åtminstone ett decennium. Att hyresgästerna ska ta ansvar när investeringskalkylen börjar knaka i fogarna, är ett verklighetsfrånvänt för att inte säga skamlöst påstående.

En hyreshöjning med tio procent är ett reellt hot mot hyresgäster, och kan innebära att människor måste lämna sina hem. Fastighetsägarnas agerande i årets hyresförhandling visar tydligt att bostadsförsörjningen inte kan överlåtas till finansmarknaden och privata ekonomiska intressen. Den enda skäliga hyreshöjningen är noll kronor.