– När det är brist på någonting så kan man ta ut ett högt pris. Det är det enkla svaret. Oavsett vad man säger om hyresregleringar och annat, när man bygger nytt så tar man en marknadsmässig hyra.
Det säger Hans Lind, professor- emeritus i Fastighetsekonomi, tidigare verksam vid KTH och en av Sveriges ledande experter på bostadsmarknaden. Han menar att det är enkla marknadsmässiga mekanismer som ligger bakom de höga hyrorna på nyproducerade lägenheter, och att detta egentligen inte har med kostnader att göra, som det ibland framställs.
– Ser man på relationen mellan efterfrågan och utbud så kan vi konstatera att det går att hyra ut till en hög hyra, och då tar man en hög hyra, säger Hans Lind.
Så det har inte att göra med att det är dyrt att få tag i mark, eller höga produktionskostnader i Sverige?
– Om vi har brist på bostäder och det byggs relativt lite så kan man ta bra betalt för mark med byggrätt. Så om man ska gå ett steg till så kan man fråga sig varför utbudet på mark är så litet? Då blir svaret att det planläggs för lite mark, säger han.
Har ett avkastningskrav
Enligt en undersökning som -tidningen Hem & Hyra gjort har 30 procent av de nybyggda lägenheterna mer än dubbelt så hög hyra som befintliga lägenheter, och mer än hälften har 50 procent högre hyra. I branschen finns det olika förklaringar till att det ser ut som det gör, nya lägenheter har i ett historiskt perspektiv ofta varit dyrare.
Sedan 2011 ska de allmännyttiga bostadsbolagen enligt lag drivas affärs-mässigt, efter marknadsprinciper. Det innebär bland annat att man har ett avkastningskrav att förhålla sig till. Fastighetsprofessor Hans Lind menar att det är en anledning till att även allmännyttan tar ut så höga hyror. En annan orsak är sättet som bolagen gör kalkyler på, för bland annat lån och drift av fastigheterna.
– De allmännyttiga bostadsbolagen har ett avkastningskrav som de sätter sina hyror utifrån. Det ligger typiskt sett i dag på kanske tre till fyra procent. Sedan lånar de ju till mindre än hälften av kostnaden men säger att de inte kan sätta hyror efter de låga räntorna – eftersom de kan förändras.
Nytt system
Enligt det nya systemet med presumtionshyra i stället för bruksvärde sätts hyran för de 15 första åren efter bolagens kalkyl för sina kostnader. Hans Lind menar att kalkylerna är med-vetet grovt tilltagna för att hålla kostnaderna uppe.
– Man bygger in stora marginaler, man tar till i sina avkastningskrav och i sina drifts- och underhållskostnader. Då får man den här höga hyran att framstå som en självkostnadshyra, vilket gör det ”omöjligt” att sänka hyran, säger han.
– Det är egentligen en baklängeskalkyl. Man säger: ”Så här mycket kan vi ta ut, då får vi räkna ut en kalkyl så att det ser ut som att det finns kostnader bakom detta”. Genom att skruva på de här kalkylerna så kan man få fram höga kostnader, säger Hans Lind.
Enligt hans egna beräkningar går det att bygga betydligt billigare. Beroende på var man lägger bostäderna så kan hyrorna också pressas avsevärt.
– Jag menar att även om man tar med låneräntorna så går det att få ner hyrorna. Utan att göra några glädjekalkyler så ska det gå att bygga till exempel en nyproducerad etta för cirka 5 000 kronor i månaden. På mark som är relativt billig, om man kommer ut lite i orterna, även om man räknar ganska högt. Jag hade kunnat skruva kalkylen och komma ner ännu lägre i pris, säger han.
Självklar privat strategi
Att det privata värdarna tar ut höga hyror är självklart, menar Hans Lind. Det är vad man kan förvänta sig.
– På den privata sidan är det ju självklart att man försöker ta ut så hög hyra som möjligt. Men när allmännyttan säger att de inte kan hyra ut till lägre nivå så tror jag att det beror på höga avkastningskrav, korta avskrivningstider och att de räknat ganska högt på drift och underhåll och då kommer man fram till de här siffrorna som man presenterar.
