Inrikes.

2017-03-06 10:00
I Husby i västra Stockholm har många hyresrätter sålts till  D Carnegie & Co, renoverats och fått mycket högre hyror. Många har tvingats flytta.  Bild: Staffan Löwstedt/SvD/TT
I Husby i västra Stockholm har många hyresrätter sålts till D Carnegie & Co, renoverats och fått mycket högre hyror. Många har tvingats flytta. 

Privata bolag tar över allmännyttan – låginkomsttagare trängs bort

Allmännyttan i miljonprogrammen säljs ut till privata bolag. Genom högre hyror och strängare krav på inkomst tvingar man bort de mindre ekonomiskt bemedlade och höjer marknadsvärdet på fastigheterna.  

"Frågan är ju var de här människorna ska ta vägen när det sista miljonprogrammet är renoverat och marknadsanpassat", säger bostadsforskaren Emil Pull.   

De stora privata investmentbolagen har fått upp ögonen för miljonprogrammen och står nu i kö för att köpa upp bostadsbeståndet från allmännyttan. Den största aktören är D Carnegie & Co – vars huvudägare är det amerikanska riskkapitalbolaget Blackstone – som inom loppet av några år har köpt upp miljonprogramsfastigheter för närmare 16 miljarder kronor, enbart i Stockholmsområdet.   


BRA JOURNALISTIK ÄR INTE GRATIS

Gillar du det vi gör?
Swisha en peng till: 123 401 876 8


Höja hyrorna

Bolagets affärsidé går ut på att köpa lågt värderade fastigheter med stora renoveringsbehov för att sedan successivt renovera lägenheterna i takt med att hyresgästerna flyttar ut, höja hyrorna med 40 till 50 procent och därmed öka marknadsvärdet för hela fastighetsbeståndet.        

– Så fort en lägenhet blir ledig går man in och renoverar den för att höja dess standard. Konsekvensen blir att bara vissa grupper har råd att bo där sedan. Man gör det här för att ändra på befolkningssegmentet i områdena och därmed få upp marknadsvärdet, säger Stig Westerdahl, lektor i fastighetsvetenskap vid Malmö högskola.      

Allmännyttans budskap är att man måste sälja ut delar av sitt fastighetsbestånd för att ha råd med renoveringar och nybyggnation. 

– Att investmentbolagen köper de här fastigheterna är inte märkligt alls. Det gör de för att möjligheten finns. Det är konstigare då att allmännyttan säljer. Den argumentationen som främst förs fram går ut på att de måste sälja ut en del av beståndet för att på det sättet få ut kapital till nybyggnationer. Men den argumentationen är väldigt tveksam. De allmännyttiga bolagen har i regel en väldigt låg skuldsättning, i förhållande till vad de äger skulle de lätt kunna låna mer pengar istället för att sälja, säger Stig Westerdahl.        

En av huvudorsakerna till att allmännyttan nu säljs ut till privata investerare tror han är att bostadsfrågan under lång tid har avpolitiserats. 

– Det här är ett väldigt konstigt sätt att handskas med beståndet eftersom fastigheter har varit en extremt lönsam näring länge. Jag menar, det går nästan inte ens att misslyckas ekonomiskt. Samtidigt är det väldigt billigt att investera idag, till följd av minusräntan. Det måste vara så att man inte längre ser rätten till en bostad som en politisk angelägenhet, säger Stig Westerdahl.  

"Ta socialt ansvar"

Martin Grander som forskar kring allmännyttan på Malmö högskola lyfter fram att ett stort allmännyttigt bestånd ger en heterogen sammansättning av hyresgäster, medan det i kommuner med ett litet bestånd mest är ekonomiskt utsatta hushåll som bor i allmännyttan, vilket ökar risken för polariseringar i samhället. 

– En stort allmännyttigt bestånd ger ett mindre segregerat samhälle. Så jag har väldigt svårt att förstå hur man resonerar i städer där man säljer ut allmännyttan till privata investerare.    

En konsekvens av utförsäljningen blir att bostäder till rimliga hyror försvinner ur beståndet, en annan att kraven på den enskilde för att få ett hyreskontrakt avsevärt höjs.

– Jag förstår inte varför inte kommunerna ställer högre krav på uppköparna. Om man känner sig tvungen till att sälja så skulle man kunna skriva in sociala klausuler i kontrakten, slå fast att man inte får ställa för höga krav på hyresgästerna och att även folk som lever på bidrag ska ha rätt till en bostad. Det skulle vara ett lätt sätt att ta socialt ansvar, säger Martin Grander.       

Byggs för ny målgrupp

Även Hyresgästföreningens förhandlingschef Erik Elmgren är oroad över att kommunerna allt mer släpper ifrån sig sitt sociala ansvar för bostadsförsörjningen.     

– Andelen hyresrätter med rimlig hyra blir bara mindre och mindre. De nya bostäder som byggs för pengarna som allmännyttan får in på de här affärerna, byggs ju för en helt annan målgrupp.  Någonstans måste staten gå in och ta sitt ansvar om vi ska ha en generell bostadspolitik i Sverige, säger han.   

Emil Pull, doktorand vid Malmö högskola, har forskat kring hur dessa utförsäljningar och renoveringar påverkar hyresgästerna i miljonprogrammen. 

– Det här drabbar främst människor som är beroende av samhällets sociala skyddsnät. Frågan är ju, när det sista miljonprogrammet är renoverat, vart är det tänkt att de här människorna ta vägen då.

Fotnot: Dagens ETC har sökt de privata bolagen D Carnegie & Co, Victoria Park och Rikshem för en kommentar. Samtliga har avböjt medverkan.  

Miljonprogrammen

De 30 största privata hyresbolagen äger tillsammans omkring 250 000 lägenheter.

Enligt SCB uppgick det allmännyttiga bostadsbeståndet år 2015 till sammanlagt 827 000 lägenheter.

Landets största privata fastighetsbolag är Rikshem som äger fastigheter i Stockholm, Uppsala, Göteborg, Malmö, Linköping, Västerås, Norrköping, Helsingborg, Jönköping, Halmstad, Södertälje, Luleå, Kalmar, Nyköping, Sigtuna, Norrtälje, Knivsta och Ale. Fastighetsbeståndet omfattade vid årsskiftet 24 200 lägenheter till ett värde av 32 miljarder kronor. Rikshem ägs av fjärde AP-fonden och AMF. 

Siffrorna

15 000 till 16 000 bostäder såldes till privata hyresvärdar under 2016. I jämförelse såldes 2014–2015 4 000–4 600 kommunala lägenheter, de flesta till privatvärdar.

16 miljarder. Så stort är det totala värdet av D Carnegie & Co:s  miljonprogramsfastigheter i Stockholmsområdet. 

1,9 miljarder. Så mycket ökade värdet av D Carnegie & Co:s fastighetsinnehav med enbart under förra året. Bolagets slutresultat för 2016 blev en vinst på 2 072 miljoner kronor, före skatt.

1 267 000: kvadratmeter. Ungefär så mycket fastighetsyta äger D Carnegie & Co som bostadsbolag, vilket motsvarar 1 681 lägenheter. Fastigheterna ligger i Stockholm, Uppsala, Eskilstuna, Strängnäs, Norrköping och Katrineholm. 

1 200: Ungefär så många lägenheter renoverar D Carnegie & Co varje år. Bolaget räknar med att ha renoverat 90 procent av sina lägenheter inom 10 år. 

34: Så många procent ökade Victoria Parks intäkter med under 2016, vilket motsvarar 832 miljoner kronor. 

Bolaget är näst efter D Carnegie & Co landets största börsnoterade fastighetsbolag. Victoria Parks fastighetsbestånd uppgick vid årsskiftet till ett värde av 12,3 miljarder kronor.

12 840 lägenheter. Eller 1 016 000 kvadratmeter, så stort är Victoria Parks fastighetsbestånd. Framför allt i Malmö, Göteborg, Linköping och Eskilstuna.

30–60: Så många procent har Rikshem höjt lägenhetshyrorna i Uppsala med, efter renovering.