ANALYS.

2014-02-26 15:53
Fastighetskraschen från 2008 verkar aldrig ta slut. Den bara fortsätter.
Fastighetskraschen från 2008 verkar aldrig ta slut. Den bara fortsätter.

USA hotas av ännu en bostadskrasch

Trots att krisen inte är över växer en ny högriskmarknad fram. Amerikanska bolag använder lånade pengar för att köpa upp billiga hus och sedan hyra ut dem. Det kommer aldrig att hålla, konstaterar Stefan Koch.

Vill du fortsätta läsa?

Bli prenumerant på !
Om du redan är det loggar du in här.

Betala per vecka

Från

39 kr

Beställ här!

Din prenumeration på Dagens ETC förnyas varje vecka. Avsluta när du vill.

Betala per månad

Från

139 kr

Beställ här!

Din prenumeration på Dagens ETC förnyas varje månad. Avsluta när du vill.

Statistik måste användas försiktigt. 2013 var ett bra år med stora förbättringar på den amerikanska bostadsmarknaden, enligt medier. ”Antalet hus där det ansöktes om en utmätning under 2013 noterade den lägsta nivån sedan 2007”, skriver Veckans affärer. Det är bra. ”Förra året var ett rekordår i kampen mot utmätningar”, rapporterar CNN. Det är också bra.

Men antalet utmätningar 2013 – i riktiga siffror – var 1,36 miljoner hus och sanningen är att fastighetskraschen från 2008 aldrig verkar kunna ta slut. Den bara fortsätter.

Låginkomsttagare – som inte borde få lån – hade ändå fått låna till husköp. Lånen hade finansierats genom komplicerade värdepapper som dolde risken. Goldman Sachs var en av bankerna som konstruerade detta. Pensionsfonder och andra spekulanter köpte och finansierade bolåneinstituten som i sin tur lånade ut pengarna. Det här handlade i stor utsträckning om vanliga ”låginkomsttagare” som hade jobb men inga besparingar och ingen buffert för dåliga tider. De låg precis på gränsen för vad de klarade av. Det hängde i sin tur samman med de sjunkande reallönerna för arbetare och tjänstemän i USA.

Utmätningarna fortsätter

Med de dåliga tiderna kom därför en våg av utmätningar i en helt ny storleksordning. Den vanliga nivån var omkring 600 000 utmätningar per år. 2006 gick det över en miljon första gången. 2,2 miljoner 2007. Tre miljoner utmätningar 2008, och nu kom finanskraschen: Bolåneinstituten började vackla under tyngden av inställda betalningar, bankerna riskerade att gå i konkurs. Nu hotades finanssektorn i USA och hela världens ekonomi. Det var riktigt nära. Den amerikanska staten gick in och räddade bolåneinstituten och räddade bankerna och fordonsindustrin och alla ekonomiska centra, men inte vanligt folk. 3,4 miljoner utmätningar 2009...

2010 gjorde Barack Obama ändå ett försök att få stopp på utmätningarna med räddningsprogrammet Home affordable modification program (HAMP). Det fungerade inte. Så det fortsätter. 3,8 miljoner utmätningar 2010 och 3,9 miljoner utmätningar 2011. 2012 går det första gången ned till 2,3 miljoner och 2013 blir det bara 1,36 miljoner utmätningar.

Bank döljer risken

Statistik är alltid mer komplicerat. Hur många familjer finns det som inte har råd att betala lånen? Vid någon punkt minskar de mest utsatta familjerna i antal eftersom så många av dem redan gått i konkurs. I en ekonomi som stabiliserat sig minskar familjekonkurserna i antal någon gång. Det är ingen ekonomisk framgång egentligen och inte ens en ny trend. Kanske bara ett hack i kurvan. 9,3 miljoner husägare befinner sig fortsatt i ett utsatt läge. De är på gränsen till vad de klarar av och hela husmarknaden står fortfarande och väger. Tomma hus och fallande villapriser.

American homes 4 rent är ett av företagen som utnyttjar läget. Affärsidén är att köpa upp billiga hus och hyra ut dem. Uppköpen görs med lånade medel. Goldmans Sachs är en av bankerna som döljer risken. Pensionsfonder och andra spekulanter köper och finansierar uppköpen. Det är en ny marknad. Hittills har bara något tiotal miljarder dollar pumpats in i branschen – som nu kallas för ”single family rental industry” – men enligt New York Times uppskattas den möjliga storleken till motsvarande nästan 10 000 miljarder kronor.

”Kommer inte att hålla”

American homes 4 rent är näst störst med 20 000 hus. Logistiken på att hyra ut enstaka villor är sämre än för hyreshus. Att äga 20 000 hus över hela USA kan jämföras med att äga 20 000 villor utspridda över Europa. Hyra ut dem och sköta dem kräver en stor organisation. American homes pendlar mellan vinst och förlust. För att få vinst avskedar man. 2013 fick 15 procent av personalen gå. Hyresgästerna verkar inte heller vara nöjda och på diskussionssidor som Zillow.com jäser vreden. Hus utan värme. Dåliga reparationer eller inga alls. Bakgårdar fyllda med skräp där barnen skadar sig. Mindre hus som hyrs ut som större. Man varnar varandra för bolaget och väntar på dagen när kontraktet går ut så att man kan flytta.

American homes är egentligen inte alls någon bra idé. Det finns ingen affär i centrum av företaget som producerar någon sorts substantiell vinst. Det är nämligen omöjligt. Hyror som ska betala lånen, administration och underhållet och ge en vinst efter det. Hyror från i stort sett samma människor som inte kunde betala lånen på husen tidigare. Samtidigt är riskerna enorma. Företaget går precis runt när ekonomin fungerar hyggligt. Allting bygger på lån. Första konjunktursvackan kommer förlusterna att sticka iväg. Då får man låna för att täcka förlusterna på redan tagna lån när hyresgästerna inte kan betala hyrorna. Det kommer inte att hålla länge. Så vad är det då?

Det är en medveten bubbla. Det är en Ponzi.

Vinst från lånade pengar

En klassisk Ponzi är enkel men har ändå en sorts bedövande logik. Erbjud dina investerare tio procent avkastning på sitt kapital varje månad. Övertyga dem om att du har en fantastisk affärsidé. Ta in 100 000 kronor. Betala tillbaka 10 000 i slutet av månaden. Sprid ryktet om den goda avkastningen. Ta in 300 000 kronor nästa månad och betala tillbaka 40 000 kronor. Så länge det kommer in nya friska pengar kan de gamla finansiärerna och de nya få ut sin avkastning. Men bara så länge som det kommer in nya pengar för det finns ingen verksamhet som skapar pengar. Bara ett kontor där Charles Ponzi sitter och räknar på inkommande och utgående pengar i sitt blufföretag.

American homes lånar pengar för att köpa massor med hus. Det nya köpsuget tvingar upp priserna en bit. Då stiger värdet på American homes hus och man kan låna mer pengar för att köpa fler hus. Det tvingar upp priserna en bit till. Under tiden stiger aktiekursen och värdepapperen som finansierat allt stiger också i värde. Allting stiger. Det är planen. Under hela processen när bubblan blåses upp går det att tjäna pengar. Pengar på aktier och papper och pengar från höga arvoden och löner. Vinsterna kommer från de pengar som lånas in och som kommer in som spekulation i aktier och värdepapper och inte från någon verksamhet. För den finns egentligen inte.