– I takt med att allmännyttan fortsätter sälja ut sina fastigheter så kommer den här utveckligen att fortsätta. Jag är rädd att situationen vi har nu, där många kommuner får kämpa med sin ekonomi som en följd av pandemin, kommer göra att ännu mer säljs ut för att finansiera ett underskott, säger Erik Elmgren, bostadspolitisk chef för Hyresgästföreningen.
Konceptrenoveringar vanligt
I vissa fall handlar det om så kallade konceptrenoveringar – när lägenheterna står tomma i väntan på nya hyresgäster passar fastighetsägaren på att höja standarden för att då kunna höja hyran. I andra fall handlar det om göra om så mycket som möjligt i samband med fasadrenovering eller stambyte.
– Många försöker göra så mycket de bara kan, för att höja hyran så mycket det går, säger Erik Elmgren.
Den bilden delar Åse Richard, bostadsforskare på Uppsala universitet:
– De privata fastighetsbolagens främsta intressen är att gå med vinst. Även allmännyttiga bolagen ska ju enligt lag vara vinstdrivande. Det intresset verkar stå över människors möjligheter att bo kvar. För att kunna höja hyrorna genomför bolagen så kallade standardhöjande åtgärder. Men att standarden verkligen höjs är inte säkert, säger hon.
Även i de fall där hyresgästen själv kan välja en lägre nivå av renovering, blir hyreshöjningarna ofta påtagliga.
– Det är inte de med mest pengar som bor i miljonprogrammen. En tusenlapp extra i månaden kan för många vara en omöjlighet, säger Åse Richard.
Varsam renovering möjlig
Det finns dock lösningar som skulle kunna hålla nere kostnaden vid renoveringar. En metod som utvecklats allt mer är så kallad relining. Den innebär att avloppsrör och ventilationsrör invändigt beläggs med en hinna av plast, istället för att bytas ut. Numer går det även att göra på motsvarande sätt med vattenrör. Amir Sattari, forskare i byggteknik på Örebro universitet, har kommit fram till att det faktiskt också går att undvika att byta ut de rör som kanske innebär det allra största ingreppet i ett hus – ventilationsstammarna.
– När man byter ventilationskanaler måste hela huset renoveras. Kan vi komma på ett sätt där det går att undvika, kan vi också få till en betydligt mer varsam renovering, som inte alls blir lika dyr, säger Amir Sattari.
Tillsammans med bland andra Högskolan i Dalarna och bostadsbolaget Tunabyggen, arbetade han med ett forskningsprojekt i bostadsområdet Tjärna ängar i Borlänge. Målet var en energieffektiv och kostnadseffektiv renovering av miljonprogramshusen, med minimal hyrespåverkan. Efter att ha byggt upp huset i en simuleringsprogramvara och testat olika scenarion, kom Amir Sattari och hans forskarkollegor fram till att de skulle fokusera på värme- och ventilationssystemet.
– Vi använde en teknik där man inte behöver bygga nya kanaler. Istället för att sätta in en tilluftskanal som man brukar göra, så genomförde vi flera andra åtgärder för att förbättra bostadsmiljön och samtidigt få ner uppvärmningskostnaderna. Vi flyttade till exempel friskluftsventilerna så att de passerar elementen, och på så vis värms luften upp, säger Amir Sattari.
Behövs samarbete
Resultatet blev både lägre renoveringskostnader och bättre inomhusklimat för hyresgäserna. Tekniken innebär också att hyresgästerna inte behöver evakueras lika länge som vid ett stambyte.
– Man kan renovera en våning i taget, det gör att kostnaderna för ersättningsbostäder blir mycket lägre, säger Amir Sattari.
Han tror att en lösning för att undvika höga hyreshöjningar är teknisk utveckling, och menar att det är viktigt att fastighetsbranschen och akademin samarbetar. Det tror Åse Richard också.
– Förutom att det krävs en helt annan bostadspolitik, och lagar som gör att hyresgäster får betydligt större inflytande än idag, så behöver byggbranschen och fastighetsbranschen höja sin kompetens, och bli mycket bättre på att ta till sig nya, tekniska lösningar. Dyra renoveringar går att undvika, men då krävs intresse, kompetens och att hyresgästers ställning stärks.
Erik Elmgren på Hyresgästföreningen poängterar att både branschen och politikerna behöver ta sitt ansvar.
– Miljonprogrammet var en politisk vision som politiker nu också behöver ta ansvar för när det ska renoveras. Därför behövs hållbar rot, skattefria underhållsfonder och stärkt hyresgästinflytande.
Brunbeiga betongklossar bredvid vitblanka huskroppar. Renoveringen av miljonprogramshusen på Långströmsgatan i Göteborg har pågått i några år, men bara kommit halvvägs. Karin Boklund är en av dem som fortfarande bor i det brunbeiga där färgen flagnar från balkongerna. Hon är glad att hon gör det.
– Jag ville inte ha någon renovering. Eller, det som måste göras, som att renovera badrummet, skulle ha gjorts för längesedan. Jag blev lovad det redan när jag flyttade in för över 20 år sedan. Att vi hyresgäster ska behöva betala för det nu tycker jag är orimligt, säger hon.
Karin Boklund är en av de hyresgäster som inte godkände fastighetsägaren Balders renoveringsplaner. Men efter att ärendet hamnat hos hyresnämnden är det nu klart att även hennes lägenhet kommer renoveras.
– Vi visste att det skulle bli så, men jag kände ändå att det var viktigt att visa att jag inte är med på det. Vi har årliga hyreshöjningar, det borde räcka för att underhålla huset, säger hon.
Ville totalrenovera
Balders plan var från början ett totalrenovera alla de nästan 600 lägenheterna. Förutom stambyte skulle badrum och kök göras om och fasaderna renoveras. Hyreshöjningarna på runt 70 procent väntade. Men efter långa förhandlingar med hyresgästföreningen och högljudda protester från de boenden, blev lösningen istället att erbjuda tre olika alternativ. För Karin Boklund är det självklart att ta den lägsta nivån.
– Jag har sagt ja till badrumsrenovering. Det kommer bli helkaklat, golvvärme och handdukstork. En standard som inte alls hade behövts. Men Balders mål är att kunna höja hyrorna så mycket som möjligt, att det hade kunnat göras billigare är inte intressant för dom, säger hon.
”Många skäms”
Karin Boklunds hyra kommer att öka med 1 500 kronor – från 7 700 till ungefär 9 200. Hade hon kunnat skulle hon gärna flyttat till en mindre och billigare lägenhet, men ett sådant alternativ finns inte längre.
– Eftersom de totalrenoverar alla lägenheter som blir tomma skulle jag knappt tjäna något på att byta. En granne byter till en tvåa, men får bara en hyra som är 500 kronor lägre än den jag kommer få. Så då bor jag hellre kvar så länge jag har möjlighet, säger hon.
Många av grannarna har dock redan flyttat. Enligt Karin Bolund för att de inte har råd att bo kvar.
– Men många skäms lite, man vill inte gärna prata om hur kärvt man har det.
Fotnot: Dagens ETC har sökt Balder utan att få svar
